Die Frage an Sie: Begleiten Sie diese Liegenschaft als Objektbank und finanzieren die Erwerber im Einzelabverkauf? Verkauft werden 26 vermietete, energetisch sanierte Eigentumswohnungen an Kapitalanleger und Selbstnutzer — eine Liegenschaft, bis zu 26 einzeln besicherte Käuferkredite mit sofortigem Mietcashflow. Die Objektfinanzierung liegt beim Eigentümer und ist nicht Gegenstand dieser Prüfung.
Bismarckstr. · Visualisierung saniert
Drei verbundene Wohnhäuser (Baujahr ca. 1953) in zentrumsnaher Lage Memmingen, derzeit voll vermietet. Energetische Komplettsanierung läuft; Aufteilung nach § 8 WEG in 26 Eigentumswohnungen, Einzelabverkauf an Kapitalanleger und Selbstnutzer.
| Baujahr / Sanierung | ca. 1953 / 2026 |
| Wohneinheiten | 26 (B7: 9 · B9: 9 · B11: 8) |
| Wohnfläche gesamt | 1.256,26 m² |
| Verkaufspreis | 4.250 €/m² · Ø ~205 T€/WE |
| IST-Kaltmiete | 12.563 €/Mon · Ø 10,06 €/m² |
| Energieklasse (IST / Ziel) | G (208,5) → deutlich verbessert |
| Grundstück / Eigentumsart | 1.941 m² · Erbbaurecht |
| Status | vermietet in Sanierung |
Eigentumsart: Erbbaurecht (Flst. 2817/8, Grund Stadt Memmingen, Laufzeit bis ca. 2051) — Ablöse/Volleigentum durch den Eigentümer ist vor Bankvorlage zu belegen (finanzierungsrelevant für die Erwerber).
Ausgewogener Mix vom kapitalanleger-tauglichen Apartment bis zur Familienwohnung. Grundrisse je Einheit im Datenraum.
| Kaufpreis ab | 143.000 € |
| Beispielmiete | 9–12 €/m² |
| Kaufpreis ab | 191.000 € |
| Beispielmiete | 9–12 €/m² |
| Kaufpreis ab | 232.000 € |
| Beispielmiete | 9–14 €/m² |
| Kaufpreis ab | 268.000 € |
| Beispielmiete | 8–10 €/m² |
26 einzeln finanzierbare, vermietete Eigentumswohnungen — kein gebündeltes Großrisiko, sondern bis zu 26 standardisierte Käuferkredite mit laufendem Mietcashflow. Lagebewertung in Abschnitt 02, Mietrendite & Wohnungsspiegel in Abschnitt 05, Käuferprofil in Abschnitt 06.
Getrennt nach Mikrolage (Umfeld der Bismarckstraße, zentrumsnah am Klinikum) und Makrolage (Memmingen als wachsendes schwäbisches Oberzentrum). Amtliche & Marktquellen, Datenstand 06/2026.
Entfernungen ab Objekt (Näherung)
Schematische Skizze, nicht maßstäblich — Lageplan und Karten im Datenraum.
Amtliche & Marktquellen (LfStat Bayern, BORIS, Portal-Aggregatoren)
Wachsendes Oberzentrum mit faktischer Vollbeschäftigung und sehr knappem Wohnungsmarkt: Das Wiedervermietungsrisiko der einzelnen WE ist gering — relevant, weil die Erwerber vermietete Wohnungen finanzieren und auf laufenden Mietcashflow angewiesen sind. Lagescharfe Beleihungswerte über Gutachterausschuss / BORIS-Bayern; Quellenliste im Datenraum.
Eigentum/Bauherrenschaft, Sanierung und Vertrieb liegen bei verschiedenen, etablierten Gesellschaften. Für die Käuferbank ist die Struktur transparent — HR-Auszüge und Verträge liegen im Datenraum.
Echte Aufnahmen vor und nach der energetischen Sanierung. Relevant für die Käuferbank: ein energetisch saniertes Objekt bedeutet niedrigere Energiekosten, bessere Vermietbarkeit und einen werthaltigeren Bestand — und ist damit besser finanzierbar.
Regler ziehen — Bestand (Foto) ↔ Visualisierung des energetisch sanierten Zustands (Bismarckstr. 7·9·11)
| Bauteil / Gewerk | Maßnahme | KG (DIN 276) |
|---|---|---|
| Fassade | WDVS ≥ 160 mm (WLG 035), Sockeldämmung | 330 |
| Dach | Dämmung ≥ 160 mm, Anschlussarbeiten | 360 |
| Fenster / Türen | 3-fach-Verglasung (Uw < 0,95), neue Haustüren (Ud < 1,3) | 334 |
| Kellerdecke | Dämmung ≥ 120 mm (WLG 032) | 350 |
| Heizung | Hydraulischer Abgleich, Optimierung der Anlagentechnik | 420 |
| Innenausbau | Bäder, Böden, Maler, Türen (bei Mieterwechsel / leeren Einheiten) | 340 / 360 |
IST-Wert aus Energiebedarfsausweis 11/2020 (Endenergie 208,5 kWh/m²a, Klasse G). Die Zielklasse nach der Hülldämmung wird im energetischen Nachweis bestätigt.
Die energetische Sanierung hebt das Objekt deutlich aus Klasse G heraus: niedrigerer Energiebedarf, geringere Nebenkosten für die Mieter und damit stabilere Mieten. Ein energetisch saniertes Objekt ist werthaltiger und für die Erwerber besser finanzierbar. Energetische Nachweise im Datenraum.
Vermieteter Bestand: maßgeblich sind Mietrendite, Kaufpreis je m² und die WE-für-WE-Aufstellung — nicht Bauträger-Kennzahlen. Die Ist-Mieten werden je WE durch Mietvertrag + Mietkonto-Auszug im Datenraum belegt.
Kaufpreis = 4.250 €/m². Rendite = IST-Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis (brutto). Status: sofort vermarktbar · Mietbasis/Altmiete zu prüfen · Streit-/Mahnfall, vor Verkauf klären.
| WE | Lage | Zi | m² | IST €/Mon | €/m² | Kaufpreis | Rendite | Status |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 01 | B11 · EG li | 3 | 54,6 | 753 | 13,80 | 232.000 | 3,90 % | |
| 02 | B11 · EG mi | 1 | 34,5 | 324 | 9,40 | 146.500 | 2,64 % | |
| 03 | B11 · EG re | 2 | 44,9 | 540 | 12,02 | 191.000 | 3,39 % | |
| 04 | B11 · 1.OG li | 3 | 67,2 | 766 | 11,40 | 285.700 | 3,21 % | |
| 05 | B11 · 1.OG re | 3 | 65,6 | 595 | 9,07 | 278.900 | 2,56 % | |
| 06 | B11 · 2.OG li | 3 | 54,6 | 476 | 8,73 | 232.000 | 2,46 % | |
| 07 | B11 · 2.OG mi | 1 | 34,5 | 327 | 9,50 | 146.500 | 2,67 % | |
| 08 | B11 · 2.OG re | 2 | 44,9 | 392 | 8,73 | 191.000 | 2,46 % | |
| 09 | B9 · EG li | 2 | 44,9 | 520 | 11,57 | 191.000 | 3,27 % | |
| 10 | B9 · EG mi | 1 | 34,5 | 397 | 11,51 | 146.500 | 3,24 % | |
| 11 | B9 · EG re | 3 | 54,6 | 518 | 9,50 | 232.000 | 2,68 % | |
| 12 | B9 · 1.OG li | 2 | 44,9 | 539 | 12,00 | 191.000 | 3,39 % | |
| 13 | B9 · 1.OG mi | 1 | 34,5 | 430 | 12,47 | 146.500 | 3,51 % | |
| 14 | B9 · 1.OG re | 3 | 54,6 | 468 | 8,58 | 232.000 | 2,42 % | |
| 15 | B9 · 2.OG li | 2 | 44,9 | 427 | 9,50 | 191.000 | 2,68 % | |
| 16 | B9 · 2.OG mi | 1 | 34,5 | 295 | 8,57 | 146.500 | 2,41 % | |
| 17 | B9 · 2.OG re | 3 | 54,6 | 597 | 10,94 | 232.000 | 3,09 % | |
| 18 | B7 · EG li | 2 | 54,6 | 503 | 9,21 | 232.000 | 2,60 % | |
| 19 | B7 · EG mi | 1 | 33,6 | 375 | 11,16 | 142.800 | 3,15 % | |
| 20 | B7 · EG re | 4 | 63,0 | 497 | 7,89 | 267.700 | 2,22 % | |
| 21 | B7 · 1.OG li | 3 | 54,6 | 518 | 9,50 | 232.000 | 2,68 % | |
| 22 | B7 · 1.OG mi | 1 | 33,6 | 306 | 9,10 | 142.800 | 2,57 % | |
| 23 | B7 · 1.OG re | 4 | 63,0 | 617 | 9,79 | 267.700 | 2,76 % | |
| 24 | B7 · 2.OG li | 3 | 54,6 | 476 | 8,73 | 232.000 | 2,46 % | |
| 25 | B7 · 2.OG mi | 1 | 33,6 | 326 | 9,70 | 142.800 | 2,74 % | |
| 26 | B7 · 2.OG re | 2 | 63,0 | 580 | 9,21 | 267.700 | 2,60 % |
Memmingen, Angebots-/Vergleichswerte 2025/26 (Portal-Aggregatoren, BORIS)
Nach energetischer Vollsanierung liegt der Verkaufspreis sicher in der Range vergleichbarer sanierter, zentrumsnaher Objekte (Klinik/Bahnhof) — der niedrigere Stadt-Ø mischt unsanierten Bestand ein und ist kein Vergleichsmaßstab. Die Mieten werden auf marktübliches Niveau optimiert; lagescharfer Beleihungswert je WE durch Gutachten bestätigt.
Geprüft aus Sicht des einzelnen Erwerbers:
Die Erwerber kaufen vermietete Wohnungen als Kapitalanlage — die laufende Miete trägt einen Großteil der Rate. Das ist der Kern für Ihre Kreditentscheidung.
Zielgruppe mit gesichertem Einkommen und Eigenkapital — Haushaltsrechnung mit Mietanrechnung trägt komfortabel (Beispiel unten).
Anders als beim leeren Neubau: der Mieter zahlt bereits — sofortiger Cashflow, kein Vermietungsrisiko nach Kauf.
~5,3 Mio € Kaufpreisvolumen, gebündelt über eine Objekteinwertung — planbares Privatkundengeschäft.
Vereinfachte Bewertung je Einheit anwendbar; erstrangige Grundschuld an der lastenfreien, vermieteten Wohnung.
Die energetische Sanierung senkt die Energiekosten, verbessert die Vermietbarkeit und macht das Objekt für die Erwerber besser finanzierbar.
Beispiel: 2-Zimmer-Wohnung 44,9 m² · Kaufpreis 191.000 € · Kapitalanleger ab 3.000 € netto · 20 % Eigenkapital · 3,8 % Sollzins + 2 % Tilgung. Indikativ, ersetzt keine Kreditentscheidung.
| Kaufpreis Wohnung | 191.000 € |
| Eigenkapital (20 %) | 38.200 € |
| Darlehensbetrag | 152.800 € |
| Annuität (3,8 % + 2 % Tilg.) | 739 €/Mon |
| ./. laufende Ist-Kaltmiete | − 520 €/Mon |
| Eigenaufwand vor Steuer | 219 €/Mon |
| Netto-Haushaltseinkommen | 3.000 €/Mon |
| ./. Lebenshaltung (pauschal) | − 1.900 €/Mon |
| Frei verfügbar | 1.100 €/Mon |
| ./. Eigenaufwand Wohnung | − 219 €/Mon |
| Verbleibender Puffer | ~880 €/Mon |
Komfortabel tragbar auch bei +2 %-Pkt. Zinsstress; Sanierungs-AfA verbessert die Nachsteuer-Rechnung zusätzlich.
Alle 26 Kaufpreise liegen unter 600.000 € — die vereinfachte Bewertung nach § 24 BelWertV ist je Einheit anwendbar (eine Objekteinwertung, viele Käuferkredite). Die individuelle Bonitätsprüfung jedes Käufers (§ 505b BGB) bleibt davon unberührt; Objekt- und Käuferunterlagen werden je Erwerber prüffertig im Datenraum bereitgestellt.
Werten Sie die Liegenschaft einmal ein und hinterlegen Sie eine Finanzierungsrichtlinie je Wohnungstyp. Wir liefern Objekt- und Käuferunterlagen je Erwerber prüffertig — Ihre Käufer finanzieren schneller, Ihr Haus bündelt ein planbares Privatkundengeschäft.
Der Eigentümer stellt das Objekt vor Abverkauf lastenfrei; die finanzierende Bank des Erwerbers erhält eine erstrangige Grundschuld an der lastenfreien, vermieteten Wohnung. Ablauf:
Eigentümer löst die Objekt-Grundschuld vor Abverkauf ab (Zusage)
Beurkundung Notar Feist + Auflassungsvormerkung (kein Anderkonto)
Kaufpreis nach gesicherter Freistellung
erstrangige Grundschuld an lastenfreier, vermieteter WE
energetische Komplettsanierung in Ausführung (GU beauftragt 06/2026)
Abgeschlossenheit eingereicht · TE-Vollzug in Kürze
nach TE-Vollzug · Start mit den renditestärksten Einheiten
Abschluss Sanierung, Übergaben an die Erwerber
Konkrete Termine nach Abstimmung; Verkauf mit aufschiebender Bedingung (TE-Vollzug) ist zulässig.
Dieselbe Wertschöpfungskette (vermieteter Altbau → energetische Sanierung → WEG-Einzelverkauf) hat unsere Gruppe in Memmingen bereits zweimal abgeschlossen. Für die Käuferbank der Beleg: vergleichbare Bestände wurden erfolgreich an fremdfinanzierte Erwerber abverkauft.
Unsanierter Mehrfamilienbestand → energetische Komplettsanierung → WEG-Aufteilung → Einzelabverkauf.
Zweites Objekt derselben Lage — verkürzter Abverkauf, bessere Energiewerte, höhere erzielte Preise.
Die Käufer der Referenzprojekte wurden überwiegend von regionalen Volksbanken, Sparkassen und Genossenschaftsbanken finanziert. Ausfälle oder Rückabwicklungen sind nicht aufgetreten; Belege auf Anfrage im Datenraum.
Jede Unterlage ist vor Übergabe intern auf Vollständigkeit und Aktualität geprüft, einheitlich benannt und versioniert — gegliedert nach Kreditprüfungslogik. Stufe 1 sofort, Stufe 2 nach NDA.